Кроме весьма популярной 8-ой Программы (так называемой Section 8), главным достоинством которой является то, что снимающий квартиру на основе этой программы, платит 30% от своего дохода независимо от рыночной стоимости аренды этого жилья, в США существуют программы помощи в аренде жилья для тех, кто по критерию годового дохода выходит за пределы 8-ой Программы. Например, если для участия в 8-ой Программе для семьи из 2-х человек установлен верхний предел $33,000, то это означает, что, если доход, например, $36,000, эта семья не может претендовать ни на ваучер 8-ой Программы, ни на квартиру в субсидальном доме, где арендная плата также устанавливается на 30%-ом базисе.

Одна из самых распространенных программ помощи людям с низкими доходами - это программа Low Income Housing Tax Credit (LIHTC). Идея этой Программы, так же известной под названием Section 42, состоит в том, что налоговые послабления, даваемые государством владельцу жилья, компенсируют потери этого владельца из-за того, что он сдаёт в аренду жильё по ценам, существенно ниже рыночных.

Kаждый год территориальное "Жилищное Управление" (Housing and Urban Development) на основе статистики предыдущего года прогнозирует для своего города (с учётом перспектив изменения экономической и демографической ситуации данной территории) следующие показатели:

- Рыночную Стоимость Жилья (Area's Fair Market Rent - FMR),

- Area's Median Gross Income - AMGI. Area's (так называемый местный, то есть только для данного города или группы городов) Median (то есть средний) Gross (то есть без вычета налогов) Income (то есть Годовой Доход семьи), где в расчётах фигурирует семья из 4-х человек.

Затем устанавливаются диапазоны, то есть градации изменения Среднего (Moderate) Годового Дохода. Например, чаще всего разбивка такова: до 35%, от 35% до 40%, от 40% до 50%, от 50% до 60%. На практике для Среднего Годового Дохода $58,900 - это выглядит так:

СРЕДНИЙ ГОДОВОЙ ДОХОД СЕМЬИ

Затем для каждого диапазона устанавливается Максимальный Размер Арендной Платы, который в пределах этого диапазона неизменен, то есть имеет место так называемый ступенчатый Flat Rate.

MАКСИМАЛЬНЫЙ РАЗМЕР АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ (ВКЛЮЧАЯ СТАНДАРТНЫЕ УДОБСТВА)

Как видно из последней таблицы, по этой программе арендная плата зависит, во-первых, от того в какой диапазон попадает годовой доход семьи, во-вторых, от величины квартиры (то есть от числа спален).

Приведённые численные данные касаются штата Массачусетс по состоянию на 8 марта 2006 года, когда было произведено последнее обновление этих данных. В зоне так называемого Metropolitan Boston, округ Suffolk (Бостон, Кэмбридж, Куинси) средняя Рыночная Стоимость Жилья составляет:

Студии $1063,

Квартиры с одной спальней $1128,

Квартиры с двумя спальнями $1324.

(Используются и другие наборы градаций, например, 50% и 80%, или 30%, 50% и 60%, но принципы расчёта остаются те же).Естественно, что все эти показатели варьируются в зависимости от города, для которого они рассчитываются.Из сопоставления числовых данных, приведённых в двух последних таблицах, видно следующее: чем выше доход семьи, тем больше эта семья, снимающая квартиру по программе LIHTC, платит за жильё. Например, если доход семьи состаляет 60% от среднего , то за квартиру с 2-мя спальнями она платит - 1135:1324x100, то есть 88% от рыночной цены квартиры. Если же доход семьи состаляет 35% от среднего, то за квартиру с 2-мя спальнями она платит - 662:1324x100, то есть 50% от рыночной цены квартиры.

Программа LIHTC в диапазоне 50%-ых доходов и ниже, которые называются Очень Низким Доходом (Very Low Income), может давать менее существенное снижение арендной платы - ниже, чем 8-ая программа. Действительно, как видно из таблицы "Максимальный размер арендной платы", применительно к семье из 2-х человек (доход $29,400) эта плата за квартиры с 2-мя спальнями составит $946. Если же исходить из условий 8-ой программы, то при доходе $29,450, составляющем 50% от Среднего Годового Дохода, арендная плата в год составит 30% от $29,400, а в месяц соответственно $29,450 x 30:100:12= $736.

С другой стороны, программа LIHTC хороша тем, что может распространяться на семьи, у которых доход доходит до 130% Среднего Годового Дохода.

При некоторых значениях дохода (до 35% от среднего) для квартиры с одной спальней, как и можно было ожидать, обе программы, то есть 8-ая Программа и 42-ая Программа дают одинаковые результаты, то есть величины стоимости аренды: цены, рассчитанные по обоим программам, очень близки или даже совпадают. Все дома, где действует эта программа LIHTC, обычно принимают на очередь людей, у которых есть ваучеры 8-ой Программы.Поскольку стоимость аренды в этих домах не только существенно ниже, чем рыночная, но и соответствует тем ограничениям по арендной плате, которые фигурируют в Программе Ваучеров 8-ой Программы, в домах такого типа много людей живёт по 8-ой Программе. Однако, до получения Ваучера 8-ой Программы они должны платить ту величину аренды, которая предусмотрена программой LIHTC.

Как правило, по программе LIHTC действуют крупные компании, имеющие много домов. Например, одна из таких компаний, имеющих дома по всей Америке, включая штат Массачусетс, - компания Avalon (Avalon in Lexington, 100 Lexington Ridge Drive, Lexington, MA 02421). Квартиры в домах этой компании отличаются повышенной комфортабельностью, а сами дома располагаются в хороших районах.

Недавно заселённый большой дом Avalon in Newton по адресу:

В апреле-мае 2006г. был открыт Лист ожидания в доме-новостройке Avalon-Chestnut Hill (на границе с Ньютоном, MA). Там стоимость рента квартиры с одной спальней - $652. Лист Ожидания в доме-новостройке Avalon in Shrewsbury открыт до 26 июля 2006. В этом доме стоимость рента квартиры с одной спальней составляет $803.

Консультации и текущая информация по жилищным вопросам - каждый четверг с 4:00 до 6:00 по адресу: